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設備コラム ポンプ
2023.05.09

古くから”水と空気はただ”といわれていました

古くから”水と空気はただ”といわれていました。
これを現代にあてはめると”水と空気は当たり前”となります。
この当たり前とするために、維持、保全の努力が日夜行われています。皆様の目に直接触れることなく、ライフ・ラインをしっかり支えます。
マンションは、経年と共に劣化が進行します。もちろん建物も設備機器も劣化や故障を生じます。これを放置しておくと、水が出なくなったり漏れたり、電気がつかない、排水がつまるなど、日常生活に支障をきたす事態を招く確率が高くなってきます。さらにこれを放置するとなると、漏水や漏電、火災、爆発などの重大事故にもつながる可能性が出てきます。良好な状態で維持・保全するために、適時・適切なメンテナンスが大切です。

マンション設備保全　費用の支出別区分

マンションを維持保全していく方法はいろいろあります。一般的には「保守・点検」と「改修・修繕」に分けられます。これに「管理組合の会計区分を組み合わせると次のようになります。

保全の「事後」と「予防」との区分

設備機器の維持・保全は「保守またはメンテナンス」ともいい、設備や機器の機能を維持し、正しく作動させるための作業で、使用・運転、検査・保全については通常以下のように区分されます。

計画周期保全のメリット

1. 物理的寿命の延伸

設備機器は各々の耐久性（寿命）を持っております。従来の「事後保全」から故障の傾向等を把握し、機能障害を未然に防止する「予防保全」を計画的に実施することにより寿命を伸ばすことができます。

2. 故障の低減

設備機器は、タイムリーな点検・修理・取替等により、故障を低減することができます。

3. 安全性の向上

設備機器は、タイムリー火災や停電・断水等の事故の発生が、点検・整備や補修・改修等を適切に行うことによりある程度防止でき、安全性が向上されます。点検・修理・取替等により、故障を低減することができます。

4. 環境の向上

設備機器等の点検や定期検査等の的確な実施と指摘事項の改善・是正により、各設備の向上が図られ、これらにより環境が向上、暮らしやすくなります。

給排水設備の検査・点検や清掃を確実に

飲料水の水質検査

病原菌や有害物質の含まれていない「安全な水」を供給するため、マンションにおいても以下のような処置を確実に行う必要があります。
外観状況観察（にごり、におい、味など） 1回/日
残留塩素の測定 1回/週
水質検査 1回～3回/年（規模・種類により異なる）

マンション設備改修業者を見分けるポイント

業者の選定について重要なことは、選定方法と過程が公正であるということです。常にすべての所有者に対して客観的に、かつわかりやすく情報を開示しながら、みんなが納得のいく方法で選定することが望まれます。特に、この仕事はマンション専有部分、つまりお客様のお部屋に入って作業（配管が通る壁裏や天井裏、床下での作業）をすることが多くなります。そうした意味でも、信用できる業者の選択がポイントです。したがって、ホームページやパンフレット等を参考にし、トップの経営理念、業務内容を把握したり、風評などから把握することもひとつの方法です。

優れた業者のリストアップ

見積りを依頼する候補として、どの会社と契約しても問題がないような会社を複数リストアップします。リストアップの方法は、いろいろ考えられますが主に居住者、管理会社、コンサルタント業者及び関連団体からの紹介、業界紙を利用した公募、修繕工事を実施した他の分譲マンションからの紹介等が考えられます。経営状態や実績等について確認しながらリストアップします。

統一の仕様書を提示して、見積りと工事内容についての提案を受ける

リストアップした会社に、管理組合が作成した統一の仕様書を提示し、見積りと工事内容についての提案を依頼します。

提案の内容を評価し、業者を選定する

複数の会社からの見積りと提案について、内容と金額を総合的に検討します。質の高い適切な工事を実施するつもりで、誠意をもって実施できるかどうか、また完了後のキズなどが残った場合の瑕疵（かし）補修の扱いも重要な選定基準となります。これらのことを考慮し、極端に安い見積りと極端に高い見積りを除き、残りの会社の中から担当者と再度面接を行うなどして一番信頼できる会社を選定するというのが一般的です。

これらのことを踏まえ、業者選びのポイントは以下にあげる
10点となります。

  1. お客様（発注者）の意見をよく聞き、充分な現場調査を行っていること。
  2. 安全を最優先にしていること。
  3. 社内教育が行き届いていること。（挨拶ができ、制服・ヘルメットが統一されている）
  4. 自社で工事班を持っていること。
  5. 現場の整理・整頓ができていること。
  6. 衛生的管理や、健康診断を定期に行っていること。
  7. 企画力があり、提案に柔軟性があること。
  8. 広報がきちんとできること。（工事工程・断水のお知らせ・立入禁止・ご注意など）
  9. メンテナンス体制が確立されていること。
  10. 保証体制や会社のバックアップ体制が確立されていること。

そして、最も大切なことは、お客様が条件を整理することです。

  • どうしたいのか？
  • 工事範囲は？
  • 作業時間（期間）は？
  • 断水は？
  • メンテナンス体制は？
  • 保証体制は？
ということです。
一度、こちらのお問合せフォームをご利用ください。担当者がご説明いたします。
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