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設備保全マニュアル

1.概要・区分・メリット 2.耐用年数 3.検査項目・留意・注意事項 4.メンテナンスの種類について 5.維持保全の重要性 6.業者はどこに任せたらよい?
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4. メンテナンスの種類について

給排水設備の検査・点検や清掃を確実に

飲料水の水質検査

病原菌や有害物質の含まれていない「安全な水」を供給するため、マンションにおいても以下のような処置を確実に行う必要があります。

外観状況観察
(にごり、におい、味など)
 1回/日
残留塩素の測定  1回/週
水質検査  1回~3回/年(規模・種類により異なる)

水槽の点検・清掃

受水槽や高架水槽などを安全・良好に維持するために以下のような点検・清掃が義務付けられています。
なお、水槽清掃と共に水槽や付属機器の劣化状況を把握し、これらの箇所について補修を行う必要があります。

受水槽・高架槽の点検  1回/日
受水槽・高架槽の清掃  1回/年

排水管や排水枡の清掃

排水管の清掃を適切に実施しないと、生活排水に含まれている油分やスケール(あかなど)により流れが悪くなったり、つまって溢れたりします。
排水管の清掃は次を基準として行います。

初期清掃  2年目
それ以降の清掃  1回/年

※共用部の排水管清掃に合わせて、占有部の排水管清掃を行う必要があります。
特に、店舗等がある場合は排水管の汚れが多いので、清掃の実施間隔をつめる必要があります。
なお、清掃に合わせて排水管の劣化状況や、流れの悪い箇所などを把握し、これらの補修・改修を行うと共に、今後の調査や引換時期の判断資料を得ておく必要がある。

劣化や耐震の調査・診断と改修を

給排水管の劣化診断

給排水設備は、劣化が進行すると漏水を始めとする各種の故障や事故が発生します。
水の出が悪い、赤い水が出る、水の流れが悪いなど、良くない兆候が現れたら、これらの状況に応じて、目視のほか、内視鏡、超音波等の非破壊検査や、サンプリング(抜管)調査等を行い、早めの対策を講ずる必要があります。
なお、抜管については一般的には15年程度経過してかに行うのが適当と考えられます。

受水槽・高置水槽や貯湯タンクなどの改修を・・・

旧い形式の受水槽や高置水槽は六面(上下・左右・前後)点検のできないものがあります。
また、耐震上の処置がなされていないものもあります。(水槽の耐震補強、耐震架台の設置、配管の耐震処置等)がなされていないものもあります。据付アンカーボルトなど、見落としやすいものですが、大事な検査項目のひとつでしょう。

ポンプ類も耐震補強を・・・

ポンプ類もアンカーボルトの埋め込みや、振動予防等の耐震補強を行っておく必要があります。

配管類の補修・改修

埋設部の鋼管は劣化が早い

埋設部の鋼管は、建物内部の配管に比べて劣化・腐食が予想以上に進行することがあります。
早い場合は数年で穴があいてしまう場合もあります。

塩化ビニール管は振動や衝撃に注意

塩化ビニール管や樹脂管は腐食に強く、施工しやすいため各所に使用されていますが、反面「振動」や「衝撃」に弱いので注意が必要です。

外部配管は適時の補修・塗装を・・・

外部に露出配管されている塩ビ系の雨水管や排水管は、熱・光などにより劣化が進行します。
外壁塗装等(足場が利用できます)に合わせて補修や塗装を行いましょう。
また、外部の鉄管についても外部鉄部塗装と一緒に行う必要があります。

給水管の更正は・・・

更正を行う場合は10年から15年位で実施し、20年を過ぎたものは基本的に管を取り替えるのが効率的です。

ポンプや運転・制御機器等の整備

給水・揚水・消火ポンプ

陸上型のポンプは適切なメンテナンスを実施すると約15年から20年程度は長持ちします。
ポンプのオーバーホールは5年おきくらいにメンテナンスするのが妥当でしょう。
運転・制御機器は10年くらいで、ポンプを更新する場合は、運転・制御機器も概ね一緒に更新します。
なお、水中型のポンプは耐用年数(8~12年)が陸上型より短くなります。

汚水・排水ポンプ

水中型の汚水ポンプや排水ポンプは、通常点検の絶縁を計測する必要があり、耐用年数は5年から10年程度と短く、通常点検のみで、オーバーホールはほとんど実施せず、劣化に伴い更新します。

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